אז מה זה בעצם מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא הוא לקחת את המשכנתא הקיימת ולהחליף אותה באחרת.

קרי בעל המשכנתא הקיימת הרוצה למחזר את הלוואתו, לוקח הלוואה חדשה, בעזרתה,
הוא סוגר את הלוואתו הקודמת.

חשוב לבצע בירור מקיף לגבי המשכנתא החדשה שישקול לקחת ולבדוק את כל התנאים
והריביות הניתנים לו על מנת להפוך את המחזור לכדאי.

בדרך כלל נובע החיסכון בשל שינוי מסלול המשכנתא. לווה שלקח את המשכנתא בריבית
צמודה למדד יכול עם ירידת ריבית הפריים, לדוגמא, לנצל את ההזדמנות ולקחת משכנתא
בריבית פריים מופחתת.

יש לזכור כי מסלולי המשכנתא מושפעים מהשוק הפיננסי כולו, לדוגמא, אינפלציה, שינוי
רביות, שערי מט"ח וכדומה. כמו כן, תמיד כדאי לכל אדם לבדוק את המסלול בו הוא נמצא
ואת החיסכון בהפרשי הריביות בהתאם להכנסותיו.

חשוב לבדוק את הסיכונים במשכנתא הקיימת לסיכונים במסלול המשכנתא החדש שיבחר.
ניתן לחלק את המשכנתא למסלולים שונים בהתאם להכנסותיו של הלווה וחלוקה נכונה יכולה
למנוע סיכונים מיותרים ולהפוך את הסיכון בכל מסלול לסיכון מחושב וקטן יותר.

כדי לקבוע אילו מסלולים כדאיים ללקיחת המשכנתא יש להתחשב בכמה דברים:

הכנסותיו של הלווה, רצונותיו, עתידו הכלכלי, הסיכון אותו הוא מוכן לקחת שכן בכל הלוואה ישנו סיכון מסוים.

חשוב ביותר לבדוק את מצב השוק נכון ליום מחזור המשכנתא שכן לנתון זה השפעה ניכרת על ההחלטה וכדאי להיעזר ברביות הנמוכות נכון לאותו זמן מכיוון שתמיד ישנה אפשרות, במידה והריביות עולות שוב והופכות ללא כדאיות, לשוב ולמחזר את המשכנתא כאשר התנאים משתנים.

אם לווה לקח חלק מהמשכנתא בריבית משתנה ושמורה לו האופצייה לסגור אותה ללא כל קנס (עמלת ההיוון), רצוי לנצל את תקופת הזמן שבה יש לו אפשרות זו ולבדוק נושא של מחזור שכן תהיה לו אפשרות למחזור משכנתא במסלול משכנתא משתלם יותר מבלי לשלם קנס (עמלת היוון).

עמלת היוון היא ההפרש בין הריבית שבה לקחתם את ההלוואה לריבית בה הבנק מוכר את ההלוואות שלו כיום, את ההפרש יש להכפיל בקרן שנשארה ובמספר השנים שנותרו.

דוגמא לכך:

הריבית שלקחתם בה את ההלוואה – 8%

הקרן עומדת כרגע על 500,000 ₪

נשארו 10 שנים להלוואה

הריבית הממוצעת היום ל-10 שנים היא 5%. מה תהיה עמלת ההיוון?

ההפרש בין הריביות – 3%

החישוב לעמלת ההיוון יהיה:

500,000 X 3% (ההפרש) X 10 שנים

משכנתא ממחזרים בתנאים הבאים:

כאשר הריביות בשוק ירדו או כאשר ההחזר החודשי שלהן אינו מתאים לכם.

אם לקחתם משכנתא שהריביות היו בגובה מסוים וכיום הריבית היא נמוכה יותר זו סיבה מצויינת לשקול מיחזור משכנתא.

איך יודעים אם הריביות עלו או ירדו מהתקופה שלקחתם את המשכנתא?

ישנה אפשרות לבדוק באתר בנק ישראל מה הייתה ריבית הפריים בתקופה שלקחתם ומה הגובה שלה כיום, אם היא נמוכה יותר אפשר להסיק כי גם ריביות המשכנתא נמוכות יותר.

אם אתם לא עומדים בהחזרי המשכנתא גם כאן כדאי לבדוק מחזור משכנתא.

ישנה אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר וכך ההחזרים נמוכים יותר ונוחים יותר עבורכם.

לעומת זאת אם אתם משתכרים יותר ויכולים לעמוד בתשלום גבוה יותר למשכנתא ישנה אפשרות למחזר, לתשלום חודשי גבוה יותר והורדת תקופת המשכנתא לפחות שנים. כמו כן, ניתן לשקול לפרוע חלק מן המשכנתא אם נכנסו כספים ממקורות אחרים כגון, קופות גמל, החזרי מס, קרנות השתלמות, ירושות וכדומה.

חשוב לזכור!!

אם המחזור יעשה בין בנק לבנק (לעיתים אפילו אם תמחזרו באותו הבנק) תאלצו לשלם שוב לשמאי, רישום בטאבו, ייפוי כח נוטריוני ועוד, מדובר על אלפי שקלים שגם אותם צריך להכניס לחישוב המחזור ולבדוק האם הוא עדיין כדאי.

עלות השמאות

לבנק קיים תעריפון קבוע לעלות השמאות ותעריף זה נקבע לפי ערך הנכס.

רישום בטאבו

עלות הרישום בטאבו עומדת כיום על 157 ₪. כאשר מחזור המשכנתא יעשה בבנק אחר או במקרה של שינוי בגובה סכום המשכנתא קיים צורך לבצע את השינוי ברישום חוזר בטאבו.

עמלת פתיחת תיק

את עמלת פתיחת התיק גובה הבנק שבו נלקחה המשכנתא בעבור טיפולו במשכנתא הנלקחת בדרך כלל הסכום יהיה 0.25% מגובה המשכנתא.

תשלום עמלת ויתור על זכויות

תשלום זה ישולם לבנק בו הלקוח מבקש לסגור את המשכנתא הקיימת על מנת לקבל מכתב וויתר על זכויות (פרי-פסו). עלות מכתב זה עומדת כיום על 150 ₪. במידה והמשכנתא נלקחה באותו בנק ורק שונה מסלול המשכנתא אין צורך במכתב זה.

מחזור משכנתא – השאירו פרטים עוד היום נראה איך נוכל לעזור לכם!